Как купить квартиру на торгах по банкротству

Элла Залужная

редактор, эксперт по торгам и закупкам

На торги по банкротству выставляют недвижимость должников: квартиры, дома, земельные участки, коммерческие помещения и другое имущество. Рассказываем, как купить квартиру на торгах и можно ли на этом заработать.

Вы узнаете

• Что такое торги по банкротству
• Какую недвижимость можно купить на торгах
• Кто может участвовать в торгах по банкротству
• Где найти информацию о продаже квартир на торгах
• Как проходят торги по банкротству
• Как участвовать в торгах по банкротству
• Что учесть при покупке квартиры на торгах по банкротству
• Как снять обременение с купленной на торгах квартиры
• Можно ли заработать при покупке недвижимости на торгах

Что такое торги по банкротству

Банкротом признают физлицо или фирму, если они не в состоянии рассчитаться с долгами. Юрлицам такой статус присваивают по решению Арбитражного суда. Физлицам провести процедуру банкротства проще — когда нет необходимости в судебном решении, достаточно обратиться в МФЦ.

Имущество банкрота на торги выставляет арбитражный управляющий — самостоятельно или через специализированную компанию.

Торги банкротов — это процедура продажи имущества должника, которую проводят разными способами. Не всегда недвижимость банкрота уходит с молотка во время аукциона.

Какими способами продают имущество банкротов:

• Аукцион, где покупателя выбирают в ходе торгов. Чаще всего квартиры должников продают на аукционах.
• Конкурс: в нем побеждает покупатель с самой выгодной ценой при условии, что он соответствует установленным критериям. Обычно путем проведения конкурса продают имущество предприятий и других юридических лиц.
• Публичное предложение. Этот способ применяют, когда торги не состоялись, а имущество нужно реализовать. Квартиру можно купить и при участии в публичном предложении.
• Прямые продажи — через «Авито» или другие сайты с объявлениями. Обычно этот способ применяют при продаже недорогого имущества до 100 тыс. ₽.

Какую недвижимость можно купить на торгах по банкротству

На торгах банкротов продают разное имущество должников: ценные бумаги, автомобили, спецтехнику, промышленное и торговое оборудование, антиквариат, ювелирные украшения, недвижимость и прочее. Под исключение попадает единственное жилье, одежда и обувь, бытовая техника, мебель для дома. Продавать имущество супругов, технику и транспорт для инвалидов на торгах запрещено.

Какую недвижимость продают на торгах по банкротству:

• квартиры;
• комнаты;
• доли в жилом помещении;
• участки с домами и без в садоводствах;
• участки с жилыми домами/под ИЖС;
• кладовки в жилых домах;
• парковочные места;
• нежилые помещения (под офисы, торговлю или иное коммерческое использование);
• участки под строительство нежилых сооружений (складов, предприятий, автосервисов и т.п.);
• недостроенные здания и сооружения.

Когда финансы не позволяют купить на аукционе квартиру, можно начать с малого. Например, купить комнату, земельный участок или кладовую. Такое имущество в дальнейшем можно перепродать по более высокой цене, что позволит заработать на желаемую недвижимость.

Где найти информацию о продаже квартир на торгах по банкротству

Сведения о торгах по реализации недвижимости и другого имущества банкротов можно найти в различных источниках:

1. В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) — туда вносят информацию о должнике и проведении аукциона. Например, отражают факт выдачи судебного акта и размещения объявления о продаже имущества должника. Найти объявления о торгах там непросто — в реестре размещают много смежной информации.

2. В информационной системе «ГИС Торги», которая предназначена:

   • для продажи имущества должников;
   • продажи и аренды имущества госкомпаний.
3. На сайтах федеральных торговых площадок, но не на всех. Таких площадок 8 — список утверждает государство. На них размещают госзакупки и на некоторых из них реализуют имущество должников.
4. На сайтах коммерческих ЭТП. Перечень тех, что соответствуют требованиям Минэкономразвития, есть на сайте ЕФРСБ.
5. В бумажной или онлайн=версии газеты «Коммерсант».

Проще всего искать интересные лоты с помощью СБИС (Saby). Сервис соберет сведения о торгах по продаже недвижимости из всех источников, покажет даже скрытые лоты и оперативно оповестит о новых торгах. СБИС (Saby) покажет:

• фото квартиры;
• контакты организатора торгов;
• начальную цену лота;
• ссылки на официальные источники;
• отчет об оценке без необходимости скачивания.

Как искать торги по продаже квартир банкротов на всех торговых площадках с помощью СБИС

Как проходят торги по банкротству

Обычно квартиры и другую недвижимость должников продают на аукционах. Если торги не состоялись, имущество продают с помощью публичного предложения.

Аукцион проходит в несколько этапов:

1. Публикация объявления об аукционе не меньше чем за 30 дней до торгов.
2. Поступление заявок на участие от потенциальных покупателей жилья.
3. Рассмотрение заявок организатором аукциона.
4. Подача ставок во время торгов на ЭТП.
5. Оглашение результатов аукциона организатором.

Сроки подачи заявок, определения участников и дату торгов указывают в объявлении о торгах — там же можно найти информацию о лоте и правилах участия.

Пример объявления о проведении аукциона на продажу квартиры должника через торги банкротов на ЭТП «Сбербанк‑АСТ»

В СБИС (Saby) просматривать информацию о лотах удобнее — кроме дат проведения торгов, сразу высвечиваются фотографии лота и контакты организатора, а отчет об оценке можно просмотреть без скачивания.

Пример аукциона на продажу квартиры, который нашел СБИС (Saby)

Чаще всего квартиры в популярных районах города уходят во время первых торгов. Если недвижимость находится не в самом удачном районе или ее цена завышена, предложений о покупке может и не быть. Тогда организаторы снижают стоимость квартиры на 10% и проводят аукцион еще раз. Если лот опять не нашел покупателя, проводят публичное предложение.

Самые выгодные цены на недвижимость банкротов можно найти среди публичных предложений. В ходе такой продажи стоимость имущества постепенно снижают на 3–10%, если покупатели отсутствуют. Периоды снижения цен организатор прописывает в сведениях о лоте.

Пример

Продажа 3‑комнатной квартиры через торги банкротов.

Способ: публичное предложение.

Начальная цена лота: 5 755 500 ₽.

Количество этапов снижения: 14.

Процент снижения в каждом периоде: 6%.

В 1 периоде продажи цена лота: 5 755 500 ₽.

Во 2 периоде: 5 755 500 ₽ - 6 % = 5 410 170 ₽.

В 3 периоде: 5 410 170 ₽ - 6 % = 5 084 559, 80 ₽.

И так далее.

Выгоднее всего покупать недвижимость на последних этапах публичного предложения, но не всегда до них доходит дело. Если организатор получит выгодное предложение от покупателей на более раннем этапе, существенного снижения не будет. Квартиру продают покупателю, который предложил цену выше, чем у других, и не ниже начальной цены лота с учетом графика снижения.

Пример графика снижения цены при продаже 3‑комнатной квартиры через публичное предложение на торговой площадке «Сбербанк‑АСТ»

Когда продажа через публичное предложение доходит до последнего этапа, снижение цены останавливается — купить квартиру на торгах по цене ниже той, что предусмотрена последним периодом, не получится.

Учесть все нюансы каждого вида торгов и купить недвижимость банкротов помогут специалисты. Например, эксперты Тензора не берут процент от сделки и сопровождают покупателей недвижимости на всех этапах торгов.

Как участвовать в торгах по банкротству

Вот как купить недвижимость через торги по банкротству:

Шаг 1. Получите электронную подпись. Руководители фирм и индивидуальные предприниматели получают ЭП в налоговой. Физлица могут выпустить подпись в других удостоверяющих центрах. Например, в Тензоре оформить электронную подпись для торгов можно за 15 минут. Если у покупателя уже есть ЭП, заказывать новую не нужно.

Шаг 2. Зарегистрируйтесь на ЭТП. Правила аккредитации можно посмотреть на сайте конкретной торговой площадки. Обычно для регистрации нужно заполнить заявление на сайте ЭТП и приложить к нему документы:

• для физлиц — паспорт и ИНН;
• ИП — паспорт и выписку из ЕГРИП;
• юрлиц — уставные документы.

Регистрация в «ГИС Торги» автоматически откроет доступ к 8 федеральным площадкам, а регистрация в ЕИС позволит пройти аккредитацию прямо в личном кабинете торговой площадки.

Шаг 3. Выберите подходящий лот. Сравните стоимость квартиры с рыночной, съездите на объект, чтобы убедиться, что там нет скрытых проблем, и внимательно изучите документацию. Выбрать квартиру по выгодной цене проще всего в СБИС (Saby). Сервис соберет информацию с сайтов всех торговых площадок и покажет всю необходимую информацию о лоте.

Шаг 4. Внесите задаток — его точный размер и порядок внесения указывают в извещении о проведении торгов.

Шаг 5. Подайте заявку на участие в торгах, которая включает:

• те же документы, что участник предоставлял при регистрации;
• обязательство о соблюдении требований извещения о продаже имущества;
• копию решения об одобрении или совершении крупной сделки (при необходимости);

• сведения об отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к должнику, управляющему или кредиторам.

  Собрать документы и пройти все этапы участия в торгах помогут эксперты Тензора.

Шаг 6. Получите уведомление о допуске к торгам и в назначенный день начните делать ставки с учетом финансовых возможностей и цены лота.

Шаг 7. Дождитесь оглашения результатов аукциона на продажу имущества банкротов и заключите сделку.

Что учесть при покупке квартиры на торгах по банкротству

Перед тем как купить недвижимость через торги по банкротству, рекомендуем обратить внимание:

1. На стоимость имущества — она не всегда ниже рыночной. Обязательно сравнивайте цену лота с ценами на аналогичную недвижимость из открытых источников. Например, со стоимостью аналогичных квартир на «Авито» или «ЦИАН».
2. Наличие средств на внесение задатка — точную цифру можно узнать из извещения о проведении торгов. При заключении сделки задаток идет в счет оплаты жилья. Если квартира достанется другому покупателю, задаток вернут.
3. Состояние объекта. Продавец всегда старается сделать фотографии более привлекательными и не отражать минусы квартиры. Желательно до подачи заявки приехать на объект и убедиться лично, что он стоит внимания. Например, не требует дополнительного ремонта.
4. Актуальность аукциона. Организатор торгов может отменить его не позже чем за 3 дня до проведения. На отмену конкурса отводится 30 дней. При нарушении сроков организатору придется компенсировать участникам издержки.

5. Возможные риски:

   • прописанные в квартире дети — выписать их так просто не получится;
   • обременение на объекте недвижимости — его снятие приведет к расходам.

Узнать, наложено ли обременение на квартиру, можно из объявления о торгах. Также проверить информацию об обременении недвижимости можно:

• с помощью СБИС (Saby) — в карточке лота указаны подробные характеристики объекта недвижимости;
• заказав выписку из ЕГРН в МФЦ или онлайн на сайте Росреестра или Кадастровой палаты.

Как снять обременение с купленной на торгах квартиры

Обременение на недвижимость — это ограничение прав собственника. Любые действия с таким жильем нужно согласовывать с другим лицом. Иногда продать квартиру с обременением невозможно.

Когда жилье куплено в ипотеку и она еще не закрыта — квартира находится в залоге у банка. Если жилье конфисковано из‑за долгов, на него накладывают арест по решению суда. Снять обременение с арестованного объекта получится, погасив долги. Обременение из‑за ипотеки снимают после закрытия кредита.

Учитывайте: торги арестованным имуществом, залоговые торги и покупка квартиры на аукционе по банкротству — это разные виды торгов со своими особенностями. Когда недвижимость выставляют на торги банкротов, обременения из‑за долгов снимают (п. 1 ст. 126 127‑ФЗ). Это значит, что при покупке квартиры на торгах по банкротству нет риска заполучить арестованное жилье или квартиру в залоге у банка. В этом случае важно убедиться, что в квартире не прописан несовершеннолетний. Иначе ее можно продать при одном условии — ребенок получит жилье не хуже предыдущего.

Обращайтесь к экспертам Тензора, чтобы избежать проблем при покупке недвижимости на торгах банкротов — они помогут изучить документы продавца и подать заявку на участие в аукционе.

Можно ли заработать при покупке недвижимости на торгах

Доход от участия в торгах зависит от многих факторов. Во‑первых, важна цель покупки квартиры. Во‑вторых, на величину заработка влияет внимательность покупателя — насколько он оценил все нюансы лота до подачи заявки на участие в аукционе.

Какие схемы получения дохода от покупки недвижимости с торгов по банкротству применяют чаще всего:

1. Экономия собственных средств. Некоторые целенаправленно ищут подходящее жилье на торгах банкротов, что снизить расходы на покупку жилья для себя. Иногда такой подход приводит к открытию бизнеса.
2. Перепродажа недвижимости. В таком случае покупатели ищут наиболее выгоднее лоты для перепродажи по более высокой цене. Кто‑то специально ищет неликвидное имущество — вкладывает средства в ремонт, решает проблему с обременением и другие вопросы. Здесь важно оценить собственные ресурсы и текущую рыночную стоимость жилья. Покупка квартиры с торгов не гарантирует низкую стоимость недвижимости. Каждый случай индивидуален.
3. Покупка по низкой цене для сдачи в аренду. При подобном подходе важно осмотреть квартиру для покупки лично. Сдать жилье, которое требует ремонта, не получится. Не все дефекты видны сразу — на проблему с водоснабжением укажет нетипичный цвет воды из‑под крана, а на плохое отопление — холодные батареи. При покупке недвижимости с последующим ремонтом рекомендуем познакомиться с соседями. Успешное проведение ремонта зависит не только от собственника жилья. Например, для замены некоторых труб может потребоваться согласие соседей.